十一期间，当人们沉浸在节日度假的喜悦之中，中国的楼市政策迎来新一轮的调控，购房贷款政策持续收紧。9月30日至10月6日夜间，全国19个主要大中城市接连出台楼市调控新政。住宅市场投资逐步趋于理性，与此同时，众多投资机构选择将不动产投资方向转移到一线城市的商办物业。历史数据显示，在限购政策下，优质的商办物业往往会受到大量投资机构的青睐。2013年在调控及限购影响下，国内多地写字楼商铺市场行情看涨。2015年“国五条”出台，住宅市场萎靡不振，投资者目光进一步向写字楼、商铺等商业地产转移。住宅、商办冰火两重天的销售局面屡见不鲜。投资标的主要是一线城市核心或次核心的区域的优质商办物业。商办市场成为新的投资热点据戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等专业房地产咨询机构公布的数据显示，2015年国内四大一线城市的商务办公楼需求，整体空置率在10%以下，呈“需求活跃，投资持续增长，空置率保持较低”的良好态势。尤为特别的是，商办物业价值主要考量依据为成熟区域的地段、价格和产品三大方面。激烈的市场竞争中，更高规格的新区规划，必然带来更值期待的商业前景。规划热点区域前期的高性价比优势，是当前各大已成型商务中心不可比的。从2011年至今上海写字楼成交量和均价逐年攀升 （数据来源：房天下）从成交区域看来，闵行、嘉定和青浦等非核心区域的写字楼成交非常火爆。成交均价相比浦东、静安等区域有明显优势。 （数据来源：房天下）上海等地整栋交易活跃，商办成为房地产金融化的良好标的我们注意到，部分一线城市写字楼整栋交易十分活跃。一线城市，甲级写字楼也很少呈现租金加速上涨态势。例如上海的陆家嘴、大虹桥区域，北京的CBD区域，在过去和不远的未来都有大体量的优质写字楼供给入市。因此，我们相信绝大多数写字楼的买家，并不是主要追求写字楼物业短期价格上涨。相反的，我们认为，写字楼的整栋买家，可能看重写字楼稳定的租金回报，而这种带来稳定租金回报的资产，在利率逐渐下降的环境之下，越来越成为资产证券化的诱人标的。而且，这种写字楼的整栋交易在区域分布上格外集中。例如，北京和上海，尤其是上海优质写字楼成交频繁，可同为一线城市的广州和深圳，却鲜有写字楼交易的案例。二线城市虽然供给了大量的写字楼，但罕有机构投资者买入二线城市写字楼的案例。这也充分说明了，权衡资产的收益，流动性等要素，优质不动产基础资产只是集中在极个别的城市而已。 目前，一线城市的写字楼空置率仍然不高，CBRE统计2015年不到7%。第一太平戴维斯统计，上海等一线城市优质写字楼的租金回报率超过4%，和无风险利率相比已经有了小幅的溢价。未来几年各大城市写字楼供应仍然不会减少，预计写字楼的租金高回报率仍将持续，个别城市或略有下降。我们相信，积极创新物业资产管理，有利于写字楼租金水平稳定。2015年10月，陆家嘴金融城二期，瑞博置业开发的尚悦中心两栋办公楼被整体收购，牵涉面积达10.71万平方米、66.59亿元。同年11月，其另一栋办公楼也被整体收购，一次性成交面积达15.12万平方米，总金额达89.52亿元。而上述物业作为陆家嘴滨江板块金融城二期规划的8栋写字楼的其中两栋，在项目早期规划即已圈定购买者为国家级银行及国家级金融机构，此次的买家也属以上范畴。与此同时，中山公园板块的万宝国际广场的写字楼部分也被一次性整购，交易面积和交易金额分别达3.18万平方米、14.66亿元。分析认为，各路买家仍青睐上海核心区的办公物业，原因是在市场行情相对低迷的情况下，以现在的售价计算，租金回报率完全可以达到5%以上。商办物业的政策机遇2016年，商业办公楼整体行业迎来了一些重要的政策机遇。2016年3月24日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（即财税【2016】36号文），文中公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件自2016年5月1日起生效。本次营改增在买入不动产，不动产增值税进项税额抵扣方面，规定相当宽松。政策规定，2016年5月1日之后购入的不动产，可以申报抵扣不动产相关进项税额。可抵进项按60%和40%的比例分摊在不动产购入后两年内进行抵扣。对相当多的产业（如保险，管理咨询，教育培训等）来说，购入不动产才可能促成当年的增值税负担明显下降。一些企业原来就有办公空间的使用需求，只不过以往采取租赁方式满足需求，或以往人均办公面积不足，这一政策可能极大提升这些企业购置写字楼的热情。“资产荒”背景下的商办物业成为房地产金融的大机遇。营改增带来的商办物业去化机会，毕竟只是一次性的。但风险偏好并不高的大量资金，却正面临“资产荒”的状况。如果这种状况持续下去，则可能意味着房地产金融发展的大机遇。对于商办物业开发商而言，这既意味着其物业持续加速去化的可能性，也意味着其盈利模式转型，向轻资产模式发展的可能性。随着上海未来商务圈向次核心区域的外迁、西移，商办市场的需求量会逐步攀升，加诸政策机遇的到来， 优质商办写字楼的投资机遇会已然显现。所以，我们认为上海市次核心区域的优质商办物业蕴藏着巨大的投资机会。本资讯来源：海银产品中心特别声明：本文仅作为知识分享，不构成任何投资建议，对内容的准确与完整不做承诺与保障。过往表现不代表未来业绩，投资可能带来本金损失；任何人据此做出投资决策，风险自担。海银财富管理有限公司（以下简称“海银财富”）于2006年在上海陆家嘴成立，2014年1月，海银财富旗下公司海银基金销售有限公司经上海证监局批准获得证券投资基金销售资格。同年5月，海银财富注册资本增资至5亿元，并迁至陆家嘴金融服务广场。6月，海银财富旗下另一家专注于资产管理与投资的公司海银资产管理有限公司经中国证券投资基金业协会备案通过，正式开展私募证券投资、股权投资、创业投资等私募基金业务；2015年1月，海银财富与国际知名管理咨询企业麦肯锡达成战略合作，全面开展公司管理体系优化及发展战略提升工作。8月，海银财富互联网金融服务平台“海银会”正式上线，在线提供丰富的理财产品。9月，海银财富旗下海银基金销售有限公司成为中国证券投资基金业协会会员。同年12月，海银财富联合胡润百富发布《2015年度中国高净值人群资产配置白皮书》，旨在帮助中国高净值人士更好地规划资产配置，实现财富增值。此外，海银财富还与国信证券、东方期货达成战略合作，助力海银财富全面打造综合金融服务平台，为客户提供全方位的资产配置。